Prenajímateľ predajne mi nevyúčtoval zálohy za energie, nevrátil depozit a budovu predal – ako vymôžem preplatok

Dobrý deň,

ak nájomná zmluva neurčuje inak, Vaše nároky smerujú voči tomu, kto bol Vaším prenajímateľom v čase, keď vznikli, teda voči pôvodnému prenajímateľovi; predaj budovy ho povinnosti vyúčtovať zálohy a vrátiť depozit spravidla nezbavuje. Keďže nekomunikuje a chystá sa odísť zo Slovenska, odporúčam konať bez odkladu: pohľadávku vyčísliť, poslať predžalobnú výzvu s krátkou lehotou a hneď po jej uplynutí podať návrh na platobný rozkaz, podľa okolností s návrhom na zabezpečenie pohľadávky.

1. Právny režim zmluvy.

Nájom nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, na ktorý odkazuje aj § 720 Občianskeho zákonníka. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať okrem iného výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia (§ 3 ods. 3). Podľa § 5 ods. 1 je prenajímateľ, ak nie je dohodnuté inak, povinný zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené; výšku záloh na energie a spôsob ich vyúčtovania určuje zmluva. Keďže na oboch stranách stoja podnikatelia a zmluva sa týkala ich podnikania, ide o obchodný záväzkový vzťah (§ 261 ods. 1 Obchodného zákonníka); zmluva upravená ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku sa podľa § 261 ods. 9 spravuje ustanoveniami o tomto type a súčasne Obchodným zákonníkom, ktorý preto určuje pravidlá omeškania, úrokov z omeškania a premlčania.

2. Povinnosť vyúčtovať a doložiť podklady.

Ak zmluva dohodla spôsob vyúčtovania záloh, prenajímateľ je povinný ho dodržať. Podľa § 340 Obchodného zákonníka je dlžník povinný splniť záväzok v čase určenom v zmluve, a ak čas plnenia v zmluve určený nie je, bez zbytočného odkladu po tom, čo ho veriteľ o plnenie požiadal. Riadne vyúčtovanie je preskúmateľný výpočet: faktúry dodávateľov energií za zúčtovacie obdobie, stavy meračov, kľúč rozpočítania na Váš priestor a porovnanie so zaplatenými zálohami. Odovzdanie časti podkladov riadnym splnením nie je a prenajímateľ je s vyúčtovaním v omeškaní (§ 365 ods. 1 Obchodného zákonníka).

3. Preplatok môžete žiadať aj bez vyúčtovania.

Áno. Zálohy sú preddavkom na vyúčtovanie, nie konečnou cenou; prenajímateľ si ich nemôže ponechať len preto, že vyúčtovanie odmieta urobiť. Preplatok vyčíslite z Vašich platieb, zo stavov meračov pri prevzatí a odovzdaní priestoru a z čiastočných podkladov, ktoré máte. V spore bude spravidla na prenajímateľovi, aby preukázal skutočnú výšku nákladov, ktorými zálohy „spotreboval“; súd mu môže podľa § 189 Civilného sporového poriadku (edičná povinnosť) uložiť, aby predložil vec potrebnú na zistenie skutkového stavu, teda aj faktúry a odpočty; ak ich nepredloží, jeho tvrdenia o nákladoch zostanú nepreukázané. Sumu zadržiavanú nad rámec preukázaných nákladov drží bez právneho dôvodu a musí ju vydať ako bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka.

4. Kedy vzniká nárok na vrátenie depozitu.

Režim depozitu určuje zmluva: spravidla sa vracia po skončení nájmu a vrátení priestoru v stave, v akom ste ho prevzali, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13 zákona č. 116/1990 Zb.), po odpočítaní konkrétnych, vyčíslených a preukázaných nárokov prenajímateľa. Ak zmluva lehotu na vrátenie neurčuje, je depozit splatný bez zbytočného odkladu po Vašej výzve (§ 340 ods. 2 Obchodného zákonníka). Ak si voči Vám nezapočíta nič konkrétne, právny dôvod držby depozitu odpadol a ide o bezdôvodné obohatenie (§ 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Od splatnosti Vám z depozitu aj z preplatku patria úroky z omeškania podľa § 369 Obchodného zákonníka v dohodnutej výške; ak dohodnuté neboli, podľa § 1 nariadenia vlády č. 21/2013 Z. z. v sadzbe ECB platnej k prvému dňu príslušného kalendárneho polroka omeškania zvýšenej o osem percentuálnych bodov, alebo podľa voľby veriteľa v sadzbe ECB platnej k prvému dňu omeškania zvýšenej o deväť percentuálnych bodov počas celej doby omeškania. Popri tom máte právo na paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky 40 eur (§ 369c Obchodného zákonníka a § 2 uvedeného nariadenia).

5. Predaj budovy: voči komu nároky smerovať.

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka pri zmene vlastníctva k prenajatej veci vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Podľa prevažujúceho výkladu sa to týka práv a povinností odo dňa prevodu; nároky vzniknuté predtým zostávajú medzi pôvodnými stranami. Rozlišujte:

• Ak nájom skončil ešte pred predajom, § 680 sa neuplatní: kupujúci sa Vaším prenajímateľom nikdy nestal a všetky nároky máte voči pôvodnému prenajímateľovi, ktorý ako fyzická osoba zodpovedá celým svojím majetkom; ukončenie živnosti ani odchod zo Slovenska na tom nič nemenia.
• Ak nájom v čase predaja ešte trval, kupujúci vstúpil do zmluvy odo dňa nadobudnutia vlastníctva, teda vkladom do katastra (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Preplatok za obdobie pred prevodom žiadajte od pôvodného prenajímateľa. Pri depozite je rozhodujúce, či ho pôvodný prenajímateľ odovzdal kupujúcemu a či kupujúci povinnosť vrátiť ho prevzal; ak áno, žiadajte ho od kupujúceho, inak od pôvodného prenajímateľa, ktorý peniaze drží. Kupujúceho písomne vyzvite, aby sa k prevzatiu depozitu vyjadril; pri nejasnosti možno žalovať oboch. Deň prevodu zistíte z listu vlastníctva (dátum povolenia vkladu).

6. Premlčanie.

V obchodnom záväzkovom vzťahu je premlčacia doba štvorročná (§ 397 Obchodného zákonníka) a začína plynúť odo dňa, keď sa právo mohlo uplatniť na súde (§ 391 ods. 1), teda od splatnosti. Netlačí Vás premlčanie, ale vymožiteľnosť: dlžník, ktorý predal majetok a odchádza do zahraničia, môže byť o niekoľko mesiacov prakticky nedostupný.

7. Predžalobná výzva: pošlite ju hneď.

Áno, bez odkladu. Uveďte vyčíslenie preplatku (s výpočtom) a depozitu, žiadajte úhradu a úplné podklady v krátkej lehote, napríklad 7 dní, a upozornite na úroky z omeškania, paušálnu náhradu 40 eur a trovy konania. Pošlite ju doporučene na adresu miesta podnikania aj trvalého pobytu a súbežne e-mailom. Vzor nájdete v článku predžalobná výzva. Pohľadávku zaevidujte v účtovníctve; výzva potom v upomínacom konaní nahradí faktúru (bod 8).

8. Platobný rozkaz.

Ak dlžník v lehote nezaplatí, máte dve cesty:

• Upomínacie konanie podľa zákona č. 307/2016 Z. z.: návrh sa podáva výlučne elektronicky na Okresný súd Banská Bystrica (§ 2 a § 4 ods. 1); ak sú obe strany účtovnými jednotkami, postačí pripojiť faktúru alebo inú výzvu podobnej povahy a vyhlásiť, že nárok evidujete v účtovníctve (§ 3 ods. 3). Súd vydá platobný rozkaz najneskôr do desiatich pracovných dní od splnenia podmienok (§ 7), žalovaný má 15 dní na zaplatenie alebo odpor a súdny poplatok je 50 % sadzby podľa sadzobníka (§ 11c ods. 1 zákona č. 71/1992 Zb.). Pozor na dve pasce: návrh nie je prípustný, ak by sa platobný rozkaz mal doručovať žalovanému do cudziny (§ 3 ods. 6 písm. d)), a platobný rozkaz sa doručuje do vlastných rúk bez fikcie doručenia (§ 9 ods. 4); ak sa ho doručiť nepodarí, súd Vás vyzve, aby ste do 15 dní navrhli pokračovanie v konaní na všeobecnom súde (§ 10 ods. 1). Ak už dlžník zo Slovenska odišiel, je preto vhodnejšia rovno druhá cesta.
• Žaloba na všeobecnom súde žalovaného s návrhom na vydanie platobného rozkazu podľa § 265 Civilného sporového poriadku; ak spolu so žalobou predložíte návrh platobného rozkazu na tlačive zverejnenom ministerstvom spravodlivosti a zaplatíte súdny poplatok, súd ho vydá tiež do desiatich pracovných dní (§ 265 ods. 2).

Odchod dlžníka konanie nezmarí: fyzickej osobe súd doručuje na adresu evidovanú v registri obyvateľov (§ 106 ods. 1 písm. a) Civilného sporového poriadku); ak sa žalobu nepodarí doručiť ani po zisťovaní skutočného pobytu, súd zverejní oznámenie na úradnej tabuli a žaloba sa po 15 dňoch považuje za doručenú (§ 116 ods. 2). Právoplatný platobný rozkaz alebo rozsudok je exekučným titulom.

9. Zabezpečenie pohľadávky a exekúcia.

Ak máte konkrétne dôvody na obavu, že exekúcia bude ohrozená (predaj jedinej známej nehnuteľnosti, ohlásený odchod, ignorovanie výziev), môžete pred žalobou alebo spolu s ňou podať:

• návrh na zabezpečovacie opatrenie podľa § 343 Civilného sporového poriadku, ktorým súd zriadi záložné právo na veciach, právach alebo iných majetkových hodnotách dlžníka na zabezpečenie peňažnej pohľadávky; vykonať ho možno až po jej právoplatnom priznaní,
• návrh na neodkladné opatrenie podľa § 324 a § 325 Civilného sporového poriadku, ak sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením (§ 324 ods. 3), napríklad aby dlžník zložil peňažnú sumu do úschovy na súde alebo nenakladal s určitými vecami či právami (§ 325 ods. 2 písm. b) a c)).

V návrhu treba hodnoverne osvedčiť dôvodnosť a trvanie nároku aj obavu z ohrozenia exekúcie a pripojiť listiny (§ 326); súd rozhodne najneskôr do 30 dní od doručenia návrhu s týmito náležitosťami (§ 328 ods. 2). Po právoplatnosti rozhodnutia podáte návrh na exekúciu; slovenské rozhodnutie možno podľa priamo uplatniteľných predpisov Európskej únie vykonať aj v inom členskom štáte. Postup nájdete v článku vymáhanie pohľadávok a širšie súvislosti v sekcii obchodné právo.

Zhrnutie: vyúčtovanie záloh s podkladmi aj vrátenie depozitu sú zmluvné povinnosti pôvodného prenajímateľa; preplatok môžete žiadať aj bez vyúčtovania a to, čo zadržiava bez preukázaných nákladov, je bezdôvodným obohatením. Predaj budovy nároky vzniknuté pred prevodom na kupujúceho spravidla neprenáša; pri depozite si overte, či ho kupujúci prevzal. Výzvu pošlite ihneď, potom podajte návrh na platobný rozkaz (kým je dlžník na Slovensku, najrýchlejšie v upomínacom konaní) a pri konkrétnej obave zo zmarenia exekúcie zvážte zabezpečovacie alebo neodkladné opatrenie. Premlčacia doba je štvorročná, rozhoduje však rýchlosť. S prípravou výzvy, návrhu aj zabezpečenia Vám radi pomôžeme, objednať sa môžete na konzultáciu.

Použité právne predpisy

• § 3, § 5 a § 13 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (v znení účinnom od 1. 7. 2004)
• § 133, § 451, § 680 a § 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (v znení účinnom od 31. 7. 2026)
• § 261, § 340, § 365, § 369, § 369c, § 391 a § 397 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (v znení účinnom od 17. 8. 2026)
• § 1 a § 2 nariadenia vlády č. 21/2013 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Obchodného zákonníka (v znení účinnom od 1. 1. 2015)
• § 106, § 116, § 189, § 265, § 324 až § 328 a § 343 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (v znení účinnom od 15. 7. 2026)
• § 2, § 3, § 4, § 7, § 9 a § 10 zákona č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní (v znení účinnom od 1. 11. 2022)
• § 11c zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch (v znení účinnom od 17. 8. 2026)

S pozdravom

Mgr. Ondřej Hanisch, advokátsky koncipient
Advokátska kancelária Samec & partners, s. r. o.